A. 갑종관리신탁에 따른 신탁업무, 회계자료 등 관리현황자료는 어떤 주기로 어떤 방법에 의하여 위탁자가 알아볼수 있는가 ?

□ 수탁자는 신탁대장, 현금수지표 등 일반 관리현황 대장을 작성, 통상 1년 단위로 위탁자에게 서면 통보합니다

A. 갑종관리신탁이란 무엇인가 ?
(소유하고 있는 부동산의 운용을 신탁사가 맡아서 해주는 것인가 ?)

□ 신탁재산으로 인수한 부동산을 보존 또는 개량하고, 임대 등의 부동산 관리업무를 수행하여 그 수익을 수익자에게 교부하여 주거나, 수탁재산의 소유권을 관리하여 주는 신탁상품 입니다

A
□ 신탁에 따른 제반 비용은 크게 신탁등기를 위한 법무사 보수등의 절차 비용과 신탁보수의 2가지로 구분됩니다.
절차 비용과 신탁보수는 대부분 위탁자가 부담하는 것이 원칙이나 계약내용에 따라서는 우선 수익자가 부담하는 경우도 있습니다

A. 관리처분신탁이란 무엇인가?

□ 부동산에 관한 관리를 일정기간 관리하다가 수익자가 요청하는 경우, 신탁재산을 처분하여 매각대금을 사전에 지정한 자에게 지급하여 주는 상품입니다

□ 주로 활용되는 사례로는 대물변제 부동산 및 지주 공동사업에 의한 물건 처분시, 세제상 혜택을 부여하고 안정적으로 사업을 수행할수 있게 함은 물론 부동산 매각을 촉진할 수 있도록 하는 신탁제도 입니다

A. 기 체결된 신탁계약서를 변경할 수 있는가, 가능하다면 어떤 절차를 거쳐야 하는가 ?

□ 기 체결된 신탁계약서도 위탁자의 요청 및 우선수익자 등 이해관계인의 동의만 있으면 변경이 가능합니다

□ 신탁계약 내용중 일부만 변경될 경우에는 변경계약을 체결하고, 변경계약 부분만 변경등기를 하기도 하지만, 대부분은 신탁계약을 다시 체결하고 다시 신탁등기를 하게 됩니다

□ 신탁기간중에 신탁사의 업무내용이 크게 변경되지 않는다면 변경등기에 따른 절차비용 (법무사 보수 등)만 위탁자가 부담하면 됩니다

A. `사해행위`가 우려되는 신탁은 수탁이 불가하다 하는데 구체적으로 `사해행위`란 어떤 것인가 ?

□ 신탁법 제8조에 의하면 채무자가 채권자를 해함을 알고 신탁을 설정한 경우에는 채권자는 수탁자가 선의 일지라도 민법 제406조 제1항의 취소 및 원상회복을 청구할 수 있도록 되어 있는 바, 이와 같이 채권자의 채권 및 세금체납 등을 회피할 목적으로 신탁을 하는 경우를 `사해신탁`이라고 하며 이러한 사해행위를 목적으로 하는 신탁은 하지 못하도록 되어 있습니다

A.
□ 부동산을 가지고 있으면서도 이를 적절히 활용하지 못한다면 개인적 으로 뿐만 아니라 국가 경제적으로도 소중한 토지 자원을 낭비하는 결과가 됩니다

□ 이에 부동산 소유자가 전문지식 및 자금 부족으로 적절히 활용하지 못하고 있던 부동산에 관한 개발, 관리, 처분, 기타 상담 등을 의뢰하면, 부동산 신탁사가 전문적인 노하우를 활용하여 당해 부동산을 신탁목적에 따라 개발, 관리 또는 처분한 후 그 이익을 소유자에게 돌려주는 제도 입니다

□ 일반적인 신탁이용 방식은 부동산에 관한 소유권을 부동산신탁사로 이전 (신탁등기) 하고, 부동산 신탁사는 소유자와 체결한 신탁계약의 내용에 따라 부동산을 운용하게 됩니다

A. 신탁계약 중도 해지시, 해지 비용 및 기타 부담 내용은 어떤 것들이 있는가 ?

□ 위와 같은 사유로 신탁계약을 중도 해지하려면 신탁계약서에 명시된 경우에 해당되어야 하며 이경우, 신탁해지 보수를 부담하게 될 수도 있으며, 신탁해지에 따른 등기절차 비용을 부담해야 합니다
□ 그리고 만약 신탁해지로 인하여 신탁사에 손해가 발생된 경우에는 그 손해에 대하여도 책임이 있습니다

A.
□ 부동산 개발시, 신탁사의 축적된 노하우를 활용할 수 있습니다
□ 토지 소유자와 시행자, 시공자 등 복잡한 사업 이해관계를 신탁사가 조정하므로 사업구도를 상호신뢰적, 안정적으로 만들수 있습니다
□ 담보신탁을 활용하여 사업에 소요되는 자금을 조달할 수 있습니다
□ 개발대상부지에 대한 제3자의 압류, 가압류를 방지함으로서 사업의 안정적인 진행이 가능합니다
□ 공신력있는 신탁사 명의로 분양 홍보를 하게 되므로 사업자금 조달이 용이하고 사업성을 높일수 있습니다
□ 자금관리를 신탁회사에서 하게 되면 수분양자들에게 신뢰를 심어줄 수 있으며, 투명한 사업자금 관리가 가능합니다

A.
□ 부동산등기부상 표제부는 부동산의 표시에 관련된 사항을 표시하게 되는데 부동산 신탁으로 인하여 부동산 표시가 변경되는 것이 아니기 때문에 부동산신탁을 하였다고 하여 등기부상 표제부에 변경되는 것은 아닙니다

□ 소유권 관계를 표시하는 `갑구`에는 등기목적은 소유권 이전으로, 등기 원인은 신탁, 권리자 및 기타사항에는 신탁사가 표시됩니다