A. 관리처분신탁계약 체결시, 위탁자가 얻을수 있는 이점은 무엇인가 ?

□ 건설사가 공사비를 대물로 인수할 경우, 당해 부동산에 대하여 재산가격의 약 6%에 해당하는 취득비용 (취득세, 등록세)이 소요되는데 반해 신탁을 이용하는 경우 재산가격의 0.5% 내외의 비용만으로 공사비를 정산할수 있습니다

□ 신탁등기 이후에는 제3자로 부터 강제집행이 금지되어 재산권을 안전하게 유지할 수 있습니다

A. 갑종관리신탁을 하고자 하여도 신탁사에서 이를 수탁하지 않을수 있다는데, 어떤 경우에 신탁을 받지 않는가 ?

□ 소송행위를 주목적으로 하여 신탁을 할 경우
□ 사해행위가 될 우려가 있는 신탁을 할 경우
□ 현재 분쟁중에 있거나 장차 분쟁의 우려가 있다고 인정될 경우
□ 소유권을 제한하는 권리의 설정이 있는 경우
단, 관리,처분에 지장이 없다고 인정될 경우에는 예외적으로 수탁
□ 토지가 수반되지 아니한 건물 또는 지상에 타인소유의 공작물이 있는 토지인 경우
단, 관리,처분에 지장이 없다고 인정될 경우에는 예외적으로 수탁
□ 제3자와 공유의 부동산으로서 공유자간 각기 지분의 위치가 확정되지 아니한 경우
단, 지상건물에 부수된 토지 지분은 예외적으로 수탁
□ 물건의 수량 또는 가액이 과소한 경우
□ 관리,처분이 현저히 곤란하다고 판단될 경우
□ 기타 법령 및 행정조치 등에 저촉되거나, 수탁물건으로서 부적당 하다고 인정될 경우

A.
□ 신탁 목적에 따라 신탁재산가격의 결정방식도 달라질수 있습니다

□ 토지 또는 건물을 관리신탁할 경우, 신탁보수를 결정하는 신탁재산 가액은 일반적으로 토지는 공시지가, 건물은 기준시가를 기준으로 합니다

□ 공사비 대물변제 신탁의 경우에는 대물 정산 금액, 처분신탁은 처분 가액, 담보신탁은 수익권증서 발급 금액을 기준으로 신탁보수를 산정 하게 됩니다

A. 갑종관리신탁을 하기 위해서는 얼마의 신탁보수를 지불해야 하는가 ?

□ 하기 3가지 방법중 택일하되, 수탁재산 및 수익금의 규모에 따라 유동적입니다

① 총수익 기준

총 수 익 (년)	보수요율
5,000,000까지	10 / 100
20,000,000까지	9 / 100
50,000,000까지	8 / 100
100,000,000까지	7 / 100
100,000,000초과	6 / 100

② 수탁재산가격 기준

수 탁 재 산	보수요율
50,000,000까지	10 / 100
50,000,000까지	9 / 100
50,000,000까지	8 / 100
50,000,000까지	7 / 100
50,000,000초과	6 / 100

※ 금액 단계별 체감식 보수 요율 적용

③ 총수익 및 수탁재산 기준
= (총수익 기준 보수 + 수탁재산가격 기준 보수) * 1/2

 

A.
□ 관리, 처분신탁시
– 기본 서류 (부동산 등기부등본, 토지대장, 건축물 관리대장, 공시지가 확인서)

□ 담보신탁시
– 기본서류 + 위탁자의 재무제표

□ 개발대리시
– 기본서류 + 토지이용계획 확인원, 사업 계획서, 수지 분석자료

A. 을종관리신탁이란 무엇인가 ?

□ 위탁자의 재산권 보호(가압류 등의 방지) 등을 위해 등기부상의 `소유권` 관리 업무만을 신탁사에서 대행해 주는 것 입니다

A. 부동산신탁사는 주로 무슨 일을 하는가?

□ 부동산신탁사는 그 공공적인 성격으로 인해 금융위원회의 설립 인가를 받아 설립됩니다

□ 부동산신탁사는 부동산 개발, 관리, 투자에 대한 전문지식을 바탕으로 토지신탁을 비롯한 관리, 처분, 담보신탁 뿐만 아니라 부동산투자신탁 (REITs), 자산유동화증권 (ABS), 부동산컨설팅, 개발, 취득, 처분대리, 대리사무 등을 취급하는 종합부동산 개발, 금융, 컨설팅 전문기관입니다

종중, 사찰, 교회, 학교 소유의 부동산도 신탁이 가능한가, 또한 신탁 진행시 일반 법인과 차이점은 무엇인가 ?

□ 종중, 사찰, 교회, 학교 소유의 부동산도 신탁이 가능합니다

□ 다만, 신탁은 부동산의 처분 권한이 있어야 하고 이를 증명해야 하므로 사단법인인 경우, 정관에서 정한 이사회의사록이 첨부되어야 한다거나 학교 부동산인 경우, 관계 행정기관의 매각 허가를 득해서 서류를 제출해야 하는 등 단체의 성격에 맞는 부동산 처분에 관한 요건을 모두 갖추어야 신탁이 가능합니다

A. 등기 등록세 등 신탁등기에 소용되는 비용은 대략 어느정도 되는가, 또한 누가 부담하는가 ?

□ 신탁등기 절차비용은 등록세, 인증지대, 등본발급비용, 법무사 보수, 법무사 출장비 등으로 구성되며, 이는 법무사의 보수 기준표에 의하여 통상 위탁자가 부담하게 됩니다

□ 위탁자가 원할 경우 직접 법무사를 위촉하여 신탁등기를 진행할 수도 있으므로 신탁사의 법무사 보수 지급요율과 비교하여 저렴한 방법으로 처리하면 됩니다

□ 신탁부동산이 약 3억원이라면 절차비용은 약 30만원 정도이고, 신탁 부동산이 약 80억 정도라면 절차비용은 약 300만원 정도 됩니다

□ 금융감독위원회 관리신탁 표준계약의 의거, 계약을 체결하되 별도의 부동산관리 실행계약서를 체결하여 실질적인 관리업무는 위탁자가 수행합니다

□ 신탁계약의 목적은 위탁자의 신탁 부동산의 안정적인 권리확보를 유지하기 위하여 신탁재산에 관한 등기부상 소유권 관리를 목적 으로 합니다

□ 신탁보수와 신탁절차비용 등은 위탁자 부담으로 합니다

□ 부동산의 관리와 보존에 필요한 보수 및 비용에 대하여는 위탁자가 부담합니다