A.
□ 세금 : 신탁은 형식적인 소유권 이전으로 지방세법에 의거하여 취득세가 면제되고, 등록세는 건당 약 3,600원 입니다
※ 신탁을 하였다고 부동산 보유에 따른 재산세, 종합토지세 등이 면제되는 것은 아닙니다

□ 절차 :
신탁계약 체결 ▶ 신탁보수 납부 ▶ 신탁 등기 (법무사 이용)

A
□ 신탁에 따른 제반 비용은 크게 신탁등기를 위한 법무사 보수등의 절차 비용과 신탁보수의 2가지로 구분됩니다.
절차 비용과 신탁보수는 대부분 위탁자가 부담하는 것이 원칙이나 계약내용에 따라서는 우선 수익자가 부담하는 경우도 있습니다

A. 기 체결된 신탁계약서를 변경할 수 있는가, 가능하다면 어떤 절차를 거쳐야 하는가 ?

□ 기 체결된 신탁계약서도 위탁자의 요청 및 우선수익자 등 이해관계인의 동의만 있으면 변경이 가능합니다

□ 신탁계약 내용중 일부만 변경될 경우에는 변경계약을 체결하고, 변경계약 부분만 변경등기를 하기도 하지만, 대부분은 신탁계약을 다시 체결하고 다시 신탁등기를 하게 됩니다

□ 신탁기간중에 신탁사의 업무내용이 크게 변경되지 않는다면 변경등기에 따른 절차비용 (법무사 보수 등)만 위탁자가 부담하면 됩니다

A. `사해행위`가 우려되는 신탁은 수탁이 불가하다 하는데 구체적으로 `사해행위`란 어떤 것인가 ?

□ 신탁법 제8조에 의하면 채무자가 채권자를 해함을 알고 신탁을 설정한 경우에는 채권자는 수탁자가 선의 일지라도 민법 제406조 제1항의 취소 및 원상회복을 청구할 수 있도록 되어 있는 바, 이와 같이 채권자의 채권 및 세금체납 등을 회피할 목적으로 신탁을 하는 경우를 `사해신탁`이라고 하며 이러한 사해행위를 목적으로 하는 신탁은 하지 못하도록 되어 있습니다

A.
□ 부동산을 가지고 있으면서도 이를 적절히 활용하지 못한다면 개인적 으로 뿐만 아니라 국가 경제적으로도 소중한 토지 자원을 낭비하는 결과가 됩니다

□ 이에 부동산 소유자가 전문지식 및 자금 부족으로 적절히 활용하지 못하고 있던 부동산에 관한 개발, 관리, 처분, 기타 상담 등을 의뢰하면, 부동산 신탁사가 전문적인 노하우를 활용하여 당해 부동산을 신탁목적에 따라 개발, 관리 또는 처분한 후 그 이익을 소유자에게 돌려주는 제도 입니다

□ 일반적인 신탁이용 방식은 부동산에 관한 소유권을 부동산신탁사로 이전 (신탁등기) 하고, 부동산 신탁사는 소유자와 체결한 신탁계약의 내용에 따라 부동산을 운용하게 됩니다

A. 신탁계약 중도 해지시, 해지 비용 및 기타 부담 내용은 어떤 것들이 있는가 ?

□ 위와 같은 사유로 신탁계약을 중도 해지하려면 신탁계약서에 명시된 경우에 해당되어야 하며 이경우, 신탁해지 보수를 부담하게 될 수도 있으며, 신탁해지에 따른 등기절차 비용을 부담해야 합니다
□ 그리고 만약 신탁해지로 인하여 신탁사에 손해가 발생된 경우에는 그 손해에 대하여도 책임이 있습니다

A.
□ 부동산 개발시, 신탁사의 축적된 노하우를 활용할 수 있습니다
□ 토지 소유자와 시행자, 시공자 등 복잡한 사업 이해관계를 신탁사가 조정하므로 사업구도를 상호신뢰적, 안정적으로 만들수 있습니다
□ 담보신탁을 활용하여 사업에 소요되는 자금을 조달할 수 있습니다
□ 개발대상부지에 대한 제3자의 압류, 가압류를 방지함으로서 사업의 안정적인 진행이 가능합니다
□ 공신력있는 신탁사 명의로 분양 홍보를 하게 되므로 사업자금 조달이 용이하고 사업성을 높일수 있습니다
□ 자금관리를 신탁회사에서 하게 되면 수분양자들에게 신뢰를 심어줄 수 있으며, 투명한 사업자금 관리가 가능합니다

A.
□ 부동산등기부상 표제부는 부동산의 표시에 관련된 사항을 표시하게 되는데 부동산 신탁으로 인하여 부동산 표시가 변경되는 것이 아니기 때문에 부동산신탁을 하였다고 하여 등기부상 표제부에 변경되는 것은 아닙니다

□ 소유권 관계를 표시하는 `갑구`에는 등기목적은 소유권 이전으로, 등기 원인은 신탁, 권리자 및 기타사항에는 신탁사가 표시됩니다

A.
□ 신탁 목적에 따라 신탁재산가격의 결정방식도 달라질수 있습니다

□ 토지 또는 건물을 관리신탁할 경우, 신탁보수를 결정하는 신탁재산 가액은 일반적으로 토지는 공시지가, 건물은 기준시가를 기준으로 합니다

□ 공사비 대물변제 신탁의 경우에는 대물 정산 금액, 처분신탁은 처분 가액, 담보신탁은 수익권증서 발급 금액을 기준으로 신탁보수를 산정 하게 됩니다

A.
□ 관리, 처분신탁시
– 기본 서류 (부동산 등기부등본, 토지대장, 건축물 관리대장, 공시지가 확인서)

□ 담보신탁시
– 기본서류 + 위탁자의 재무제표

□ 개발대리시
– 기본서류 + 토지이용계획 확인원, 사업 계획서, 수지 분석자료