A. 신탁 부동산은 반드시 화재 보험 등에 가입해야 하는가, 또한 그 비용은 누가 부담하는가 ?

□ 소유권만 관리하는 을종관리신탁은 신탁계약 체결시 부동산관리실행 계약을 동시에 체결하게 되며, 이에 따라 실질적인 관리책임은 위탁자가 부담하게 됩니다. 따라서 신탁사가 화재보험 등을 통제하지는 않습니다

□ 실질적인 관리책임을 신탁회사에서 부담하는 갑종 관리신탁이나 담보 신탁의 경우에는 신탁사가 직접 화재보험에 가입하거나 위탁자가 가입한 보험증권에 신탁사가 질권을 설정하는 형태로 반드시 보험에 가입해야 하며 담보신탁의 경우 보험 가입비용은 위탁자가 부담합니다

A
□ 신탁상담 및 의뢰
□ 신탁 필요서류 준비
□ 신탁 계약 및 등기
□ 신탁계약에 따른 신탁사 업무수행
□ 신탁목적 달성시 계약 해지

A.
□ 신탁행위에는 재산권의 이전 및 기타 처분이 행해지므로 위탁자는 재산권을 처분할 수 있는 능력이 있어야 합니다

□ 따라서 원칙적으로 미성년자, 한정치산자 등 행위 무능력자의 신탁행위는 실질적으로 불가능합니다. 다만, 법정 대리인이 동의를 하거나, 법정 대리인이 직접 신탁하는 것은 가능합니다

A. 개발 관련 상담을 하기 위해서는 어느 정도 까지 구도가 잡혀야 실질적인 상담을 추진할 수 있는가 ?

□ 부동산신탁은 원칙적으로 부동산의 소유권의 이전을 전제로 하는 제도 이기 때문에 최소한 토지소유권은 확보된 상태에서 신탁업무가 진행 되는 것이 원칙입니다

□ 그러나 경우에 따라서는 신탁사가 개발사업의 구도 자체를 잡아주는 경우도 있으므로 상담은 어떤 단계에서도 가능합니다

A. 신탁보수는 무엇을 기준으로 책정하는가, 또한 그 요율은 대략 어느 정도 되는가 ?

□ 신탁보수는 신탁회사가 수행하는 업무의 내용에 따라 신탁가액을 기준으로 산정되는데 그 요율은 현재 자율화되어 있습니다

□ 한국자산신탁은 맞춤형으로 위탁자가 필요한 업무범위에 따른 합리적인 수수료를 산정하여 수수료를 결정하고 있습니다

□ 업무 범위 및 조건에 따라 약간씩 다르지만, 관리신탁은 수탁재산가액의 연 0.2%, 처분신탁은 매각(예정)가액의 0.3%, 담보신탁은 수익한도금액의 0.2% 내외, 대리사무는 관리대상자금총액의 0.5% 내외에서 결정 됩니다.
(이외 토지신탁 수수료 등 고객지원 메뉴 – 신탁수수료 참고)

A. 한국자산신탁은 무슨 일을 하는 회사인가?

한국자산신탁은 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 의한 신탁업을 영위하는 회사입니다. 부동산신탁을 주 업무로 하고있으며, 신탁의 부수업무로서 대리사무 업무와 컨설팅 업무 등을 수행하고 있으며, 위탁관리 리츠에 대한 자산관리업무도 겸영하고 있습니다.

1. 신탁업 : 토지신탁(차입형, 관리형토지신탁) 및 비토지신탁(담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 분양관리신탁)

2. 신탁업 부수업무 : 대리사무, 컨설팅, PFV 자산관리회사(AMC) 업무 등

3. 부동산투자회사법에 의한 REITs 자산관리회사(AMC) 업무

A. 위탁자의 사망 또는 부도시에는 어떤 조치를 취해야 신탁계약을 계속 유지할수 있는가 ?

□ 위탁자가 사망할 경우, 원칙적으로 위탁자의 지위는 상속에 의해 상속인에게 승계됩니다. 이 경우 상속자는 신탁사에 위탁자 사망사실을 증명할 수 있는 서류와 필요에 따라 신탁해지 및 승계신청을 하면 됩니다

□ 위탁자 부도시에도 신탁재산에는 압류, 가압류 등 강제집행이 불가능 하므로 일단 신탁재산은 보전하되 신탁에 따른 수익권이나 신탁만료에 따라 위탁자에게 신탁부동산이 반환되면 이를 보호할 수 없습니다

A. 부득이한 사유로 신탁계약을 해지해야 할 경우에는 어떤 절차를 거쳐야 하는가 ?

□ 신탁계약 이후에는 신탁을 바탕으로 새로운 법률관계가 발생하게 되고 이해관계자가 생기게 되기 때문에 이들의 이익을 보호하기 위하여 신탁계약 해지가 제한될 수 있습니다

□ 표준 신탁계약서에 의하면 신탁계약은 원칙적으로 해지할 수 없으나 위탁자, 수익자, 우선수익자, 신탁사 등 신탁계약 관련자의 전원 동의가 있을 경우에는 신탁을 해지할 수 있습니다. 즉, 신탁을 해지하려면 신탁해지 신청서, 이해관계인 동의서를 제출하고 신탁사와 신탁해지 증서를 작성하여 신탁말소 등기를 하면 됩니다

A.
□ 신탁등기를 경료하게 되면 부동산 등기부상 소유권을 표시하는 갑구에 신탁사가 표시되며, `신탁원부 00 호`라고 표시됩니다

□ 이는 등기부상에 신탁의 내용을 모두 표시할 수 없기 때문에 별도의 장부를 두는 것이며, 신탁원부를 열람해 보면 실지로는 신탁계약서가 편철되어 있습니다

□ 부동산신탁의 특성상 신탁계약내용이 매우 중요므로 이를 공시하기 위하여 `신탁원부`의 형식으로 별도의 장부를 통해 공시하는 것입니다

A. 신탁재산에 대하여 강제 집행이 들어올 경우, 신탁사가 취할수 있는 구제 방안은 무엇인가 ?

□ 신탁부동산에 대하여 위탁자의 채권자가 일방적으로 강제집행을 시도 한다 하더라도 신탁법 제21조 `원칙적으로 신탁재산에 대하여는 강제 집행 또는 경매를 할수 없다`의 조항을 들어 법원의 결정에 이의신청으로 대응하게 됩니다