A. 대물변제 받은 물건을 담보로 은행에서 일시에 차입하는 방법은 ?

□ 현행 근저당제도를 대신할 수 있는 선진 담보 기법으로 신탁사에서 발급한 수익권 증서를 담보로 금융기관으로 부터 대출을 받을수 있는 담보신탁을 이용하여 차입할수 있습니다

A. 대물변제신탁을 위한 필요서류는 어떤 것들이 있는가 ?

ㆍ법인등기부등본 1부 (법인) 또는 주민등록등본 1부 (개인),
ㆍ위임장,
ㆍ인감증명 2부,
ㆍ등기권리증,
ㆍ관리처분신탁 신청서 (위탁자 날인),
ㆍ토지 및 건물등기부등본 각 1부,
ㆍ토지 및 건축물관리대장 각 1부,
ㆍ토지(도시)이용계획 확인원 각 1부,
ㆍ대물정산 합의서,
ㆍ신탁계약서,
ㆍ이사회의사록,
ㆍ정관 사본,
ㆍ사업자등록증 사본 각 1부 (조합 및 사단법인의 경우)

A. 공사대금 채권은 어떤 방법으로 회수할 수 있는가 ?

□ 시공사의 공사대금 채권은 신탁 수익자와 원매자의 매매계약 협의 완료시, 수익자의 신탁사에 대한 소유권 이전 요청과 원매자의 수익자에 대한 대금 납부로 회수됩니다

A. 대물변제신탁이란 무엇인가 ?

□ 시공사가 공사대금을 대물로 변제 받았을 경우, 동 대물 재산을 시공사 소유가 아닌 신탁사 명의로 함으로서 취득세 및 등록세를 면제 받고 소유권 이전 등의 업무를 신탁사가 처리하여 주므로 분양(매각) 활동만을 촉진할 수 있습니다.

A. 대물변제신탁을 위한 절차비용은 얼마나 소요되는가 ?

□ 등록세, 인증지대, 법무사 보수(신탁등기 비용) 등으로 신탁재산 가액에 따라 정해지게 됩니다

A. 대물변제분 신탁부동산에 대하여 원매자가 생겼을 경우, 신탁부동산의 소유권 이전은 어떤 방법으로 이루어지는가 ?

□ 시공사와 원매자가 신탁부동산에 대한 거래에 합의할 경우, 신탁사는 위탁자의 요청에 의거, 필요 서류를 접수하여 소유권 이전 등기를 실행할수 있습니다

A. 대물변제신탁의 경우, 어떻게 취득세와 등록세를 절감할 수 있는가 ?

□ 지방세법 제110조 (형식적인 소유권의 취득 등에 대한 비과세)에 의거, 취득세 및 등록세가 (합계 약 5.8%) 면제되고 신탁계약에 의한 부동산 등기시, 지방세법 제131조 및 교육세법 제1항 제5호에 의거, 매건당 등록세 3,000원과 교육세 600원의 비용만 소요됩니다

A. 대물변제신탁을 한 상태에서 매각될때까지 임대를 통한 임대수익을 올리는 것은 가능한가 ?

□ 법적으로 수탁자가 임대사업을 통해 수익을 올릴수는 있으나, 신탁의 우선수익자가 실질적으로 신탁재산의 처분권자이므로 우선 수익자의 계산과 책임으로 임대사업을 할수 있습니다

A. 대물변제신탁의 경우, 신탁의 구도(업무흐름)는 어떻게 진행되는가 ?

□ 공사 대금 대물로 수취 예정 (시공사)
□ 대물 소유권 신탁사로 이전 요청 (시공사)
□ 신탁 등기 (시행사 →신탁사)
□ 신탁재산에 대한 분양 업무 수행 (시공사)
□ 신탁재산에 대한 매매계약 체결 (시공사, 매수자)
□ 신탁재산 소유권 매수자에게 이전 요청 (시공사)
□ 신탁재산 매수자에게 소유권 이전 등기 (신탁사)

A. 100억원을 대물변제 받을때, 신탁보수 및 절차비용을 감안하면 우선수익자가 얻을수 있는 이익은 어느 정도 인가 ?

□ 우선수익자 수익 : 5억3천만원 (② – ①)
① 신탁시 비용 : 5천만원 (신탁보수 0.5% 기준)
② 소유권 건설사 이전시 비용 : 5억8천만원 (취,등록세 5.8% 기준)