A. 부동산 소유권이전등기를 직접 하고 싶습니다.

1. 정의
– “부동산 소유권이전등기”란 부동산의 소유권에 변동이 생기는 경우 이를 부동산등기부에 등기하는 것을 말합니다. 매매계약으로 인해 부동산의 소유자가 변경되는 경우 이를 등기해야 소유권의 변동 효력이 생깁니다.
(「민법」 제186조)

2. 신청기간 및 신청인
– 부동산 매매계약이 체결된 경우 매도인은 매수인에게 부동산 소유권을 이전할 의무를 지게 됩니다. 부동산 소유권이전등기는 매도인과 매수인이 서로의 채무를 모두 이행한 60일 이내에 등기의무자인 매도인과 등기 권리자인 매수인(대리인)이 함께 관할 등기소에 방문 신청(첨부서류 제출)합니다. (「부동산등기법」 제23조제1항 및 「부동산등기 특별조치법」 제2조제1항)
– 이 경우 등기권리자인 매수인이 대리인(법무사 등)을 통하지 않고 직접 필요서류를 작성 및 첨부하여 등기소에 소유권 이전 등기를 신청하는 행위를 “셀프등기” 라고 합니다.

3. 관할 등기소
– “등기소”란 부동산등기, 상업등기, 선박등기 등 등기사무를 관장하는 지방법원이 그 관할구역 내에서 등기사무의 일부를 처리하기 위해 마련된 기관입니다(「부동산등기법」 제7조제1항 및 대법원 인터넷등기소).
– 등기사무는 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원, 그 지원(支院) 또는 등기소에서 담당합니다 (「부동산등기법」 제7조제1항).
– 관할 등기소 찾기
※ 관할 등기소 위치 및 관련정보는 <대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)-서비스소개- 등기소소개-등기소찾기 >에서 확인하실 수 있습니다.
[자료 일부 출처 : 찾기쉬운 생활법령 정보(https://www.easylaw.go.kr)-생활법령-부동산매매]

4. 세부 절차안내
(1) 당사 사업담당자와 사전 협의(대표전화 등으로 담당자 문의 가능) [매수인 → 당사 사업 담당자]
(2) 필요서류(등기위임장 날인본, 법인인감증명서, 등기필정보 등) 준비(통상 2~3일 소요) [당사 사업담당자]
(3) 서류완비 후 유선 연락 및 방문일정 협의 [당사 사업 담당자 → 매수인]
(4) 협의된 날짜에 당사(서울시 강남구 테헤란로) 방문하여 서류 수령 (본인확인을 위한 신분증 지참)
(5) 서류 수령 후 관할 등기소 방문하여 소유권 이전등기 신청 [매수인 → 관할 등기소]

A. 제출 서류 세부 안내

1. 법인인감증명서(매수자목록 사전입력확인서) [“별첨1” 참조] – 법인인감증명서는 한국자산신탁에서 발급하여 제공합니다. 다만, 일반 인감증명서가 아닌 소유권이전을 위한 “부동산 매도용 법인인감증명서”를 발급하기 위해서는 매수인 즉, 분양계약자의 개인정보(주민등록번호 및 주소포함)가 사전에 입력되어야 하므로 분양계약자가 직접 자신의 개인정보를 사전에 입력하셔야 합니다. 등기 신청 시점을 기준으로 주민등록 상 개인정보 불일치 시 등기 진행이 불가하오니 이 점 참고하시기 바랍니다. 상세 절차는 [별첨 1]을 참조하시기 바랍니다.

2. 등기위임장 [“별첨2” 참조] – [별첨 2]의 “등기위임장(샘플)” 파일 참조하시어 계약호실에 적합하게 수정하시기 바랍니다.
– 등기위임장 샘플양식은 분양계약자의 편의를 위하여 “참고용”으로 제공하는 자료이므로 참고하시기 바라며,
정확한 등기관련 절차는 등기소에 문의하시기 바랍니다.
(제공한 양식을 사용에 따라 발생할수 있는 절차상 문제에 대하여 당사는 책임지지 않습니다.)

– 해당 호실의 등기부등본을 발급 및 확인하여 등기위임장 상 면적 및 동호수를 기입하시고, 계약자 본인의 주민등록초본을 참조하여 계약자 주소(주민등록상 도로명주소입력) 및 계약자 성명을 기입하여주시기 바랍니다

– 공급계약서 상 지번과 등기부등본 상 지번에 차이가 발생하는 경우가 있습니다. 이는 건축물 준공 전 다수의 필지를 한 개 필지로 합필하는 과정에서 발생한 것으로, 반드시 등기부등본 상 지번으로 기재하시길 바랍니다.

3. 중도금대출상환영수증 (완제증명서) – 해당 중도금대출기관에 문의
4. 종합영수증(분양대금 납부영수증) – 잔금납부 완료 후 분양사무실에 문의
5. 분양(공급)계약서 사본

[별첨1] 매수자목록사전입력절차 안내
[별첨2] 위임장

A. 장애인증여신탁을 할 경우, 증여세 면제 말고는 여타의 이익은 없는가 ?

□ 장애인 증여신탁은 증여세를 면제받을 뿐만 아니라 신탁법에서 규정된 바에 따라 등기부상 소유권을 신탁회사가 관리해주며, 신탁재산에는 압류, 가압류 등 제한권리를 방지할 수 있으므로 장애인의 재산을 보호해주는 효과도 볼수 있습니다

A. 장애인증여신탁의 법적 근거는 무엇인가 ?

□ 장애인 증여신탁의 법적인 근거로는 상속세 및 증여세법 제52조의 2의 내용으로 ‘대통령령으로 정하는 장애인이 재산을 증여받고 그 재산을 본인을 수익자로 하여 신탁업자에게 신탁한 경우 그 증여받은 재산가액은 증여세 과세가액에 산입하지 아니한다.’ 이라고 규정되어 있습니다.
(세부사항 「상속세 및 증여세법」 참고)

A. 금융기관 입장에서 신탁사가 지주를 연결하여 프로젝트파이낸싱을 할 경우 금융기관의 안전장치는 무엇인가 ?

□ 시공사의 신용보강 (연대보증/채무인수, 자금보충, 책임준공 등) 및 개발 토지에 대한 우선수익권 설정

A. 지주 및 금융기관의 입장에서 신탁사가 개발대리사무를 처리해줌에 따라 얻을수 있는 이익은 ?

□ 지주
신탁사와 시공사에 업무를 전적으로 위임, 직접 사업 수행시 발생할 수 있는 각종 RISK 제거 및 법률, 세무 등의 세부적인 서비스를 제공 받아 안정적 사업 진행 가능합니다

□ 금융기관
신탁사에서 수립한 개발계획을 검토하여 자금을 대출해 줄 경우 시공사에서 지주의 차입에 대한 보증을 서 주므로 큰 위험부담 없이 프로젝트에 참여할수 있습니다

A. 대물변제 받은 물건을 담보로 은행에서 일시에 차입하는 방법은 ?

□ 현행 근저당제도를 대신할 수 있는 선진 담보 기법으로 신탁사에서 발급한 수익권 증서를 담보로 금융기관으로 부터 대출을 받을수 있는 담보신탁을 이용하여 차입할수 있습니다

A. 처분신탁에 의해 처분이 완료되었을 경우, 부동산 등기는 어떻게 이전 되며, 매매계약의 당사자는 누가되며, 또한 양도신고, 세금신고 등의 주체는 누가 되는가 ?

□ 소유권 이전 등기 절차
▶ 부동산 매매계약 체결
▶ 계약서에 정해진 방법에 따라 우리사에서 대금을 수납하여 처분보수 및 기타 비용을 공제한 후 수익자에게 교부
▶ 처분대금 수납 완료에 따른 소유권 이전 등기 실행

□ 매매계약 당사자
수탁자와 매수자 (형식적 당사자, 실질적 당사자는 위탁자와 매수자)

□ 제세금 신고
신탁에 따른 절차 신고 이외의 부동산 매매거래에 대한 제 세금에 대한 신고는 당사자들이 하는 것을 원칙으로 합니다.

A. 공매와 경매의 차이점은 무엇인가, 또한 공매 및 경매시 소요되는 비용은 얼마나 되는가 ?

□ 경매와 공매의 차이점 비교

구 분	경 매	공 매
시행주체	법 원	자산관리공사 등
수의계약	불가능	가 능
유 찰 율	20%	10%
명도책임	낙찰자	(통상) 공사
비 용	채권신청 금액의 1-2%	입찰금액 10%의 보증금 준비

 

A. 담보신탁을 하려면, 사전에 은행과 대출에 관한 내용을 정해야 하는가 ?

□ 담보신탁계약 체결후에도 가능합니다